IN POCHE PAROLE…
Soglie di tolleranza costruttiva ex articolo 34 bis del citato Dpr (fino al 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore a 60 mq) si applicano solo rispetto a misure già assentite con un titolo valido e non possono essere usate per legittimare nuove volumetrie od opere prive di titolo, con l’effetto che in caso di abuso edilizio la tolleranza non può essere evidentemente invocata.
Dpr 6 giugno 2001, n.380, «Teso unico dell’edilizia»
Dl 29.5.2024 n. 69, convertito in legge 105/2024, «Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica»
Le soglie di tolleranza costruttiva ex articolo 34 bis del Dpr 380/2001 (fino al 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore a 60 mq) si applicano solo rispetto a misure già assentite con un titolo valido e non possono essere usate per legittimare nuove volumetrie od opere prive di titolo, con l’effetto che in caso di abuso edilizio la tolleranza non può essere evidentemente invocata.
Un fatto è certo: gli articoli 34‑bis e 34‑ter del Dpr 380/2001 (testo unico dell’edilizia), come riformati dal decreto “Salva casa” (Dl 69/2024, convertito in legge 105/2024) costituiscono la fonte primaria che disciplina le tolleranze costruttive ed esecutive, di modo che gli articoli di cui sopra hanno prevalenza sulle disposizioni del regolamento edilizio e/o su ogni altra norma adottata dall’amministrazione locale.
Altrettanto certo è che – come ha più volte chiarito la giurisprudenza amministrativa – le soglie di tolleranza costruttiva ex articolo 34 bis del citato Dpr (fino al 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore a 60 mq) si applicano solo rispetto a misure già assentite con un titolo valido e non possono essere usate per legittimare nuove volumetrie od opere prive di titolo, con l’effetto che in caso di abuso edilizio la tolleranza non può essere evidentemente invocata.
Per il resto in molti casi si naviga a vista, nel senso che ancora oggi molti Comuni stanno applicando l’articolo 34‑bis, comma 1‑bis, Dpr 380/2001 in modo scorretto, allorché calcolano la soglia delle tolleranze costruttive prendendo come riferimento soltanto la superficie della porzione modificata, anziché l’intera superficie dell’unità immobiliare prevista nel titolo abilitativo.
Per maggiore chiarezza va precisato che il comma 1 del disposto di cui sopra stabilisce la soglia del 2% per il mancato rispetto di parametri quali altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e “ogni altro parametro delle singole unità immobiliari”, mentre il successivo comma 1‑bis precisa l’applicabilità delle tolleranze in relazione alle misure previste nel titolo abilitativo.
In tale contesto, una corretta interpretazione normativa imporrebbe che la percentuale di tolleranza ammessa fosse calcolata rispetto alla misura complessiva prevista dal titolo abilitativo per la singola unità immobiliare, e non rispetto alla sola porzione oggetto di intervento come accade nell’ambito operativo di non poche amministrazioni locali.
Per fare un esempio, là dove per un’abitazione ubicata in zona residenziale emerga la necessità di regolarizzare un balcone a seguito della sovrapposizione del rilievo con un precedente condono edilizio, ai sensi del suddetto comma 1-bis il parametro di riferimento per calcolare il margine di tolleranza è la superficie dell’intera unità immobiliare considerata nel suo complesso e non la superficie del solo balcone risultato difforme.
Di contro, una prassi alquanto diffusa sostiene l’esatto contrario.
La questione non è di poco conto, perché è in gioco la sussistenza o meno di una violazione edilizia, ossia la necessità o no di una sanatoria con l’applicazione delle conseguenti sanzioni a carico dei proprietari degli immobili interessati.
E qui si apre una prima considerazione di carattere etico, nel senso che così come ai cittadini si chiede, giustamente, di osservare la legge e di pagare le tasse, tanto più l’ente pubblico che li rappresenta ha il dovere di applicare sanzioni esclusivamente nei casi previsti dalla normativa vigente in materia.
E al di là di questo vi sono poi conseguenze pratiche da non sottovalutare per il buon andamento della Pa, legate al fatto che un calcolo non corretto delle soglie di tolleranza, specie su larga scala, può essere foriero di contenziosi amministrativi, e, in ultima analisi, di un malfunzionamento dell’ente pubblico non estraneo a possibili profili di responsabilità erariale.
A cura di Michele Nico